Bauprojekt ImmoFly Sàrl, RF 2133

Das Baugesuch für das Mehrfamilienhaus auf RF 2133 an der Strasse "Derrière la Tour" wurde vom 7. - 21. August 2015 öffentlich aufgelegt. Die Besitzer der angrenzenden Parzellen wurden nicht direkt informiert und wer zufällig in den Sommerferien weilte, verpasste die zweiwöchige Einsprachefrist und wurde vor vollendete Tatsachen gesetzt.

Die Firma ImmoFly K&B Sàrl aus Gland plant auf dem Grundstück RF 2133 (1'049 m²) ein Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen und 15 (inzwischen 10) Aussenparkplätzen:

Wer steckt hinter diesem Bauvorhaben?

Die Firma ImmoFly K&B Sàrl wurde im März 2011 von Sehi Bedzeti und Andrea Petroz (Familienname im amtlichen Bulletin falsch geschrieben) in Gland gegründet. Hauptsächlicher Firmenzweck ist der Handel mit Immobilien im In- und Ausland. (SHAB: 48 vom 4.3.2011: "But: toute activité dans le domaine immobilier, notamment conseil, courtage et réalisation de toutes opérations immobilières en Suisse et à l'étranger"). Die Firmeninhaber besitzen zwei weitere Firmen. Die Bedzeti Sàrl, gegründet am 1. Dezember 2009 in Gland, die im Bereich Gartenbau und Gartenunterhalt tätig ist und Baumeisterarbeiten anbietet. (SHAB: 240 vom 4.12.2009: "But: toute activité de paysagiste et d'entretien de jardins, et maçonnerie et travaux de constructions.") sowie die Firma ImmoBee Sàrl, gegründet am 7. Mai 2013 in Gland, die sich auf das Bauen und Renovieren von Immobilien spezialisiert hat. (SHAB: 106 vom 31.05.2013: "But: la société a pour but la construction et la rénovation en matière immobilière"). Andrea Petroz hat zudem im November 2015 in Nyon einen Hauslieferdienst für Crêpes gegründet.

Es liegen amtliche Unterlagen vor, die besagen, dass die Firma ImmoFly Sàrl ein gravierendes Liquiditätsproblem hat. Ob die Gemeindeverantwortlichen die Bonität der Firma jemals überprüft haben, ist nicht bekannt. Die Bausumme für das geplante Mehrfamilienhaus beträgt gemäss Angaben in den Unterlagen des Baugesuchs 1,4 Mio Franken. Das wirft Fragen auf ...

Kann man für 1.4 Millionen Franken ein unterkellertes Mehrfamilienhaus mit zwei 4-Zimmer-Wohnungen, drei 3-Zimmer-Wohnungen und zwei 2-Zimmer-Wohnungen bauen? Ein rollstuhlgängiges Gebäude mit Lift, Ziegeldach, Fensterläden, Wärmepumpenheizung, Sonnenkollektoren, Zufahrtsstrasse, zahlreichen Parkplätzen und einem Spielplatz?

Vorgeschichte

Wann genau die Eigentümer das Grundstück erworben haben und seit wann es sich in der Zone CVS befindet, konnte nicht eruiert werden. Im September 2014 hatten die Eigentümer ein erstes Projekt für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen eingereicht. Das BRPA verweigerte am 29. Oktober 2014 seine Zustimmung, worauf das Projekt auf 8 Wohnungen "redimensioniert" wurde und dem BRPA im Mai 2015 erneut zur Vorprüfung vorgelegt wurde. Nach einem neuerlichen "préavis défavorable" wurde das Projekt noch einmal überarbeitet, bis es schliesslich im August 2015 nach Prüfung durch die Gemeindeverantwortlichen von Villarepos öffentlich aufgelegt worden ist.

Das Bauvorhaben

Wie ist es möglich, dass auf einer Parzelle von 1'049 m2 ein so gewaltiges Projekt realisiert werden darf bzw. kann? Die Antwort lautet: das Grundstück liegt in der Kernzone mit der höchsten Ausnützungsziffer. Diese "Zone centre village à préscriptions spéciales (CVS)" hat gemäss Gemeindereglement (Art. 10 ff) eine Ausnutzungsziffer (IBUS) von 0.65. Dieser Höchstwert ist vom Kanton Freiburg bei der Überarbeitung des Bau- und Raumplanungsgesetzes vom 2. Dezember 2008 auf 0.87 erhöht worden. Das Zauberwort heisst "verdichtetes Bauen". Kommt hinzu, dass die maximale Gebäudehöhe in der Zone CVS sage und schreibe 11.50 Meter beträgt! 

Was bringt das Bauvorhaben der Gemeinde ?

Die Grösse der geplanten Wohnungen ist bescheiden. Die 2-Zimmer-Wohnung im Nordoststeil des Erdgeschosses (inkl. Küche und Bad) ist gerade mal 39.4 m² gross. Die 3-Zimmer-Wohnung auf der gleichen Ebene hat eine Wohnfläche (inkl. Bad und Küche) von 51.6 m². Wer soll diese Wohnungen mieten oder gar kaufen?

Was verspricht sich die Gemeinde davon? Steuereinnahmen durch die Anschlussgebühren? In welchem Verhältnis stehen sie zu den Investitionen, die notwendig sind, um das Grundstück zu erschliessen (Trinkwasser, Separation der Abwässer?) und den Kosten, die durch die zukünftigen Bewohner dieser Wohnungen generiert werden?


Wer soll diese Wohnungen mieten oder gar kaufen? Welche Art von (positiver?) Entwicklung verspricht sich der Syndic von diesem Bauprojekt?

Es besteht kein Zweifel daran, dass die Gemeindeverantwortlichen alles tun, um die Realisierung dieses Projektes zu ermöglichen:

Die Sache mit den Parkplätzen

Da es der Bauherrschaft nicht möglich war, die erforderlichen 15 Parkfelder (gemäss Art. 18 des Gemeindereglements) aus Platzgründen innerhalb des bebaubaren Perimeters des Grundstücks zu realisieren, erteilte der Gemeinderat von Villarepos der Bauherrschaft am 24. Juli 2015 kurzerhand eine Ausnahmebewilligung für den Bau von vier Parkfeldern ausserhalb des bebaubaren Perimeters ("L'autorité communale donne l'autorisation de construire 4 places de stationnement en dehors du périmètre de construction, selon les mesures indiqués sur le plan de situation daté du 3.7.2015.").

Nachdem verschiedene Einsprachen aus der Bevölkerung auf diverse Mängel in den Unterlagen des Baugesuchs hingewiesen hatten (Unterschreitung der erlaubten Mindest-Zimmergrösse von 10 m², eingeschränkte Rollstuhlgängigkeit, fehlender Spielplatz, etc. ) forderte der Gemeinderat die Bauherrschaft auf, die Anzahl der Parkplätze auf 8 Stück zu verkleinern, damit eine den Vorschriften entsprechende Zufahrt zum Grundstück und ein ausreichend grosser Spielplatz realisiert werden können.

Der Meinungsumschwung der Gemeindeverantwortlichen in Bezug auf die Anzahl der notwendigen Parkplätze wurde damit begründet, dass man sich darauf besonnen hat, dass ja eigentlich gar nicht mehr das veraltete Gemeindereglement zum Zug kommen sollte, das ohnehin bis Ende 2013 hätte überarbeitet werden sollen, sondern die in den VSS-Normen festgelegten Parkierungsvorschriften (Art. 27 b BRPR/ReLateC), die inzwischen mehr oder weniger in der ganzen Schweiz zur Anwendung gelangen.

Tatsächlich ist es so, dass sich bei der Überarbeitung des Gemeindreglements die neuen Parkierungsvorschriften auf diese Norm abstützen müssen. Solange das Gemeinderegelement von 2004 aber noch gültig ist, weil keine neuere (überarbeitete) Version in Kraft ist, gelten die Bestimmungen des aktuellen Gemeindereglements! Das ist in den Übergangsbestimmungen so festgehalten.


Um zu wissen, was genau in diesen VSS-Parkierungsnormen steht, muss man diese kostenpflichtig bestellen. Dazu reichen 14 Tage Einsprachefrist nicht aus, zumal die Pläne des Vorhabens nur während der Öffnungszeiten der Gemeindeverwaltung konsultiert werden können und diese sind im August zusätzlich eingeschränkt wegen der Sommerferien.

Das Bau- und Raumplanungsgesetz kam in seiner Stellungnahme vom 15. Juni 2016 zum Schluss, dass acht Parkplätze dann doch zu wenig seien und verlangte deren zehn. Der Bauherr passte seine Pläne an und die Gemeindeverantwortlichen von Villarepos leiteten die überarbeiteten Pläne am
25. Februar 2016 mit einem "préavis favorable" (= wohlwollende, zustimmende Beurteilung) an den Kanton weiter.

Das Bau- und Raumplanungsamt versagte seine Zustimmung und erteilte  am 14. März 2016 einen "préavis défavorable", worauf die Bauherrschaft die Pläne erneut anpasste bzw. anpassen musste. Unter anderem mussten zwei der zehn Parkplätze auf 3,5 m verbreitert werden. Was sonst noch geändert wurde und wie genau die neuen Pläne aussehen, entzieht sich unserer Kenntnis, da die neuen Pläne den Personen, die Einsprache gemacht haben, nicht zugestellt worden sind und das Bauprojekt auch nicht mehr öffentlich aufgelegt worden ist, obwohl es inzwischen stark angepasst worden ist. Ob dieses Vorgehen korrekt ist, darf bezweifelt werden.


Stand der Dinge

Inzwischen hat auch das Bau- und Raumplanungsamt einen "préavis favorable" erteilt und die übrigen involvierten Stellen ebenfalls - wenn auch mit Bedingungen.

So hofft das Amt für Archäologie des Kantons Freiburg, dass es benachricht wird, falls ein Fundstück aus früherer Zeit ans Licht kommt. Vor fast 100 Jahren wurden auf dem Grundstück offenbar 20 Gräber entdeckt und das ganze Gebiet liegt im archäologischen Perimeter.

Es sieht so aus, als würde die ImmoFly Sàrl nun von Behördenseite grünes Licht erhalten. Es liegen noch zwei Einsprachen vor, die nun vom Oberamt beurteilt werden müssen. Hauptpunkt ist die Forderung, dass dieses Projekt nicht unabhängig von den beiden übrigen Bauvorhaben beurteilt und bewilligt werden darf und die Zerstörung des geschützten Ortsbilds durch die drei Bauten und die grosse Zahl von Aussenparkplätzen. 

In der Zwischenzeit sind die beiden anderen Projekte ebenfalls öffentlich aufgelegt worden. Deren Berechnung zur Anzahl Parkplätze stützen sich übrigens auf das geltende Gemeindereglement. Die Baugesuche weisen ansonsten zahlreiche Mängel auf und es sind Einsprachen eingereicht worden.

Wenn auf RF 2133 tatsächlich "nur" 10 Parkplätze gebaut werden können oder dürfen, werden die Bewohner, die ein Auto benötigen, aber keinen Parkplatz haben, irgendwo anders im Dorf parkieren (müssen) ... Zum Beispiel auf dem geplanten Gemeindeparkplatz.

Das Amt für Mobilität MobA geht von einem Mehrverkehr von ca. 24 Fahrzeugen täglich aus, was keine signifikante Erhöhung des Verkehrs darstelle. Tatsächlich werden es mindestens dreimal mehr Fahrzeuge sein, die täglich über diese Zufahrtsstrasse fahren, aber davon hatte das MobA keine Kenntnis, als es den "préavis favorable" ausgestellt hat ...


Was können wir tun?

Gibt es noch eine Möglichkeit, dieses Projekt zu stoppen? Was können Sie persönlich dagegen noch tun? Ja, es gibt noch eine Möglichkeit!

Am 9. Septembe 2016  - am Tag, als die Einsprachefrist gegen das letzte der drei Bauvorhaben endete - ist der neue Ortsplan (PAL) öffentlich aufgelegt worden. Entgegen der Aussagen am Informationsabend vom 22. Juni 2016 ist er auf der Internetseite der Gemeinde nicht sichtbar.  Auch der Wortlaut des neuen Gemeindereglements ist nicht bekannt. Fest steht, dass die Gemeindeverantwortlichen noch mehr Land im Dorfzentrum in die Bauzone mit der höchsten Ausnutzungsziffer umzonen möchten!

Wenn Sie verhindern möchten, dass ausländische Investoren das historische Dorfzentrum für immer zerstören, erheben Sie Einsprache gegen den neuen Ortsplan (PAL)!

Verlangen Sie, dass die drei Grundstücke im Herzen von Villarepos ausgezont werden und die Grundeigentümer Realersatz erhalten in der neuen Gemeinde Courtepin!

Die Einsprachefrist endet am 7. Oktober 2016.

Und besuchen Sie den geplanten Informationsabend der Gemeindeverantwortlichen und nutzen Sie die Gelegenheit, dem Gemeinderat Fragen zu stellen!

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Unterstützung bei der Einreichung einer Einsprache benötigen. Wir werden die wichtigsten Argumente in kürze auf deutsch und französisch in einem Blogpost auflisten.


Bleiben Sie dran. Es ist wichtig. Sie haben es in der Hand, die Zukunft unseres Dorfes mit zu gestalten!