Die Modifikation Nr. 14: ein Wolf im Schafspelz

Die Modifikation Nr. 14 im Rapport zur Generalrevision des Ortsplans kommt auf den ersten Blick recht unscheinbar daher:

Aber Obacht! Diese Umzonung hat weitreichende Folgen: wenn diese Umzonung tel quel genehmigt wird, bedeutet dies, dass auf dem Grundstück RF 2153 ein 11.5 Meter hoher Wohnblock (vier Stockwerke!) mit einem Flachdach gebaut werden darf! Es könnten dort ohne weiteres 15  neue Wohnungen entstehen, wenn die Parkplätze ins Untergeschoss verlegt  werden.

Doch der Reihe nach:

Die beiden Grundstücke GB 2153 und 2160, die sich aktuell in der Landwirtschaftszone befinden, sollen in die "Zone Village" transferiert werden. Sie haben zusammen eine Fläche von 4'272 m². Die Umzonung betrifft aber nur 3'885 m². Wie kommt das?

Auf dem Grundstück GB 2160 (1'786 m²) steht seit vielen Jahren ein kleines Holzchalet. Es ist das Zuhause einer Familie. Dass dieses Grundstück von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone transferiert werden soll, ist absolut richtig und sinnvoll. Wieso allerdings die 387 m² rechts vom Haus in der Landwirtschaftszone verbleiben sollen, ist nicht nachvollziehbar. Diese Fläche ist nämlich nicht Teil des Gartens, sondern befestigt bzw. zubetoniert.

Das doppelt so grosse Nachbargrundstück jedoch, das im Besitz einer alteingesessenen einflussreichen Familie ist, soll samt und sonders in die Bauzone transferiert werden, obwohl auf diesem Grundstück noch nie ein Wohnhaus stand. Nur ein Bienenhaus. Und das ist bekanntlich dieses Frühjahr verschwunden. Der obere (nördliche) Teil des Grundstückes GB 2153 soll jedoch nicht bebaut werden. Anstatt die Hälfte des Grundstücks in der Landwirtschaftszone zu belassen wie beim Nachbargrundstück, hat man dafür extra eine spezielle Zone geschaffen (Secteur à prescriptions particulières 2) und im neuen Gemeindereglement eine Spezialregelung erlassen!

Im Gemeindereglement unter Art. 17 Zone village (VIL) Abs. 9 "Secteur à prescriptions particulières 2" ist Folgendes vermerkt:

• Aucune construction n'est autorisée, à l'exception de cabanons de jardin.
• Un verger doit être planté au plus tard au moment de la construction de la partie constructible de l'art. 2153 RF. 

Im schraffierten Teil 2 des Grundstücks soll ein geschützter Obstgarten entstehen, sobald der untere Teil überbaut wird. Im oberen Teil darf nichts gebaut werden - ausser Gartenhäuschen. Unglaublich, dieser Aufwand! Ich möchte nicht wissen, wie viele Arbeitsstunden und Honorarkosten diese Sonderregelung gekostet hat. Was ist der Vorteil für die Besitzer des Grundstücks? Weshalb hat man den oberen Teil nicht einfach in der Landwirtschaftszone belassen?

Die ca. 1'000 m² "non constructible" des Grundstücks GB 2153 dürfen zwar nicht überbaut werden - sie zählen aber für die Berechnung der Geschossflächenziffer (IBUS) und der Überbauungsziffer (IOS) mit! Somit erhöht sich der Wert des Grundstücks massiv. Ich finde dieses Vorgehen ungeheuerlich. Es ist eine krasse Ungleichbehandlung im Vergleich mit den Besitzern des Nachbargrundstücks.

Das ist aber noch nicht alles: Das Grundstück GB 2153 soll offenbar nicht aufgrund von planerischen Überlegungen sondern auf ausdrücklichen Wunsch der Besitzer (steht so im Rapport des Ingenieurbüros!) von der Landwirtschaftszone in die Bauzone mit der höchsten Dichte transferiert werden. Und man hat darauf verzichtet, den Perimeter der geschützen Dorfzone auf dieses Grundstück auszuweiten!

Die Linie mit den violetten Punkten auf dem Plan klammert dieses Grundstück aus: das hat weitreichende Konsequenzen für dessen Überbauung. Es bedeutet nämlich, dass die speziellen Vorschriften (Form des Dachs, Ziegelbedeckung, etc. ) nicht zur Anwendung gelangen. Die Gebäudehöhe definiert sich somit nicht durch die Höhe des Dachfirsts, sondern entspricht der Fassadenhöhe, so dass es möglich wird, vier Stockwerke zu bauen!

Das ganze Grundstück GB 2153 ist 2'285 m² gross. Es könnte also eine Fläche von maximal 1'142 m² (IOS: 0.50) zubetoniert werden! Theoretisch könnte dort ein riesiger, vierstöckiger Wohnblock (11.5 Meter hoch) mit einem Flachdach entstehen mit einer Geschossfläche von maximal 2'742 m² !

Was heisst schon "theoretisch". Wenn der Besitzer das Grundstück an den Meistbietenden verkauft, wird der neue Besitzer ohne jeden Zweifel ein Investor sein, der das Maximum aus dem Grundstück herausholt, was gesetzlich zulässig ist. Und die Gemeindebehörde wird - wie im Falle der drei anderen Bauvorhaben im Dorfzentrum - mit den Schultern zucken und sagen: "wir können nichts dagegen tun, da die Bauvorschriften das erlauben und respektiert werden!"

Da im geschützten Obstbaumgarten des Grundstücks GB 2153 die Konstruktion von "Gartenhäuschen" (am Hang!) ausdrücklich erlaubt ist, spricht wohl nichts dagegen, dort dereinst den Kinderspielplatz zu bauen, der gemäss der kantonalen Baugesetzgebung bei Mehrfamilienhäusern einer gewissen Grösse mindestens 20 % der Wohnfläche betragen muss ...

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Wer dagegen ist, dass an der Route "La Côte" ein vierstöckiger Wohnblock mit Flachdach und mindestens 15 Wohnungen entstehen kann, soll bitte Einsprache gegen die Umzonung Nr. 14 im neuen PAL erheben!

Die Begründung?

1. Villarepos gehört wegen seiner mangelhaften Erschliessung an den öffentlichen Verkehr nicht zu denjenigen Orten im Seebezirk, die dazu bestimmt sind, ihre Wohnbevölkerung zu erhöhen! Diese Umzonung widerspricht dem PDR (Plan directeur régional) komplett.
   
2. Die Strasse "La Côte" ist nur 5.10 Meter breit. Die Autos können nicht normal kreuzen und es gibt kein Troittoir. Es ist gemäss Auskunft des Ingenieurbüros auch nicht vorgesehen, diese Strasse zu verbreitern bzw. ein Trottoir zu bauen. Das wäre mit einem enormen Aufwand verbunden (Abriss der Stützmauer, Landenteignung etc. ) Wenn auf dem Grundstück GB 2160  aber Wohnraum für 30 - 50 Personen entstehen soll, bedeutet dies nicht nur eine massive Zunahme des Autoverkehrs, sondern auch eine massive Erhöhung der der Anzahl von Fussgängern, die auf der Fahrbahn mit noch mehr Autoverkehr vom Wohnblock zur Busstation laufen müssen. Fazit: Diese Umzonung ist widersinnig und von der planerischen Logik her nicht nachvollziehbar. Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass hier die persönlichen Interessen eines Landeigentümers über diejenigen des Gemeindewohls gestellt werden.
   
3. Die Umzonung muss auf das bereits bebaute Grundstück GB 2160 beschränkt werden und der geschützte Dorfperimeter (= spezielle Bauvorschriften) muss auf dieses Grundstück ausgeweitet werden.
   
4. Sollte das Grundstück 2153 tatsächlich umgezont werden, muss die Linie des geschützten Dorfperimeters mit den speziellen Bauvorschriften (Ziegeldach anstatt Flachdach, etc.) zwingend um dieses Grundstück herum erweitert werden. Der obere Teil ist in der Landwirtschaftszone zu belassen und die bestehnden Obstbäume sind zu schützen.
   

Hier könnte dereinst ein vierstöckiger Wohnblock mit Flachdach entstehen

Die schriftliche Einsprache muss per Einschreiben spätestens am Montag, 10. Oktober 2016, abgeschickt werden.