La Modification no 14 - le loup déguisé en agneau

La modification n° 14 dans le rapport de la révision générale du PAL semble être insignifiante à première vue: la mise en conformité du RF 2160, le transfert du RF 2153 (2'486 m²) de la zone agricole en zone à batir, mais seulement la moitié constructible, car une partie est destinée à la plantation et la protection d'un verger ....

Mais c'est une erreur!

La mise en zone de l'article RF 2153 pourrait avoir des lourdes conséquences:

La mise en zone VIL du RF 2153 signifie, qu'un immeuble d'une hauteur de 11.5 mètres à toit plat (4 étages!) pourrait être construit sur la partie constructible du terrain. On pourrait y construire 15 appartements sans problèmes, si les places de stationnement vont être réalisés dans un parking  sous-terrain. Cette construction est hors du périmètre de protection du site construit et les préscriptions particulières (annexe 1 du RCU) ne s'appliquent pas!


Les détails:

Les deux terrains RF 2153 et RF 2160 qu'on aimerait transférer de la zone agricole (AGR) en zone village (VIL) ont une surface totale de 4'272 m². Mais le dézonage concerne seulement 3'885 m². Où sont donc partis les 387 m² ?

Sur l'article 2160 (1'786 m²) se trouve un petit chalet en bois depuis des nombreuses années. C'est la maison d'une famille qui y vit depuis longtemps. La mise en zone village de cet article RF 2160 est une mise en conformité et donc tout à fait correcte et souhaitable. Mais la raison pour laquelle cet article ne devrait être transféré que partiellement dans la zone VIL et que la partie à coté de la maison d'une surface de 387 m² doit rester dans la zone agricole bien que la surface est revêtue en pavé ou en asphalte (selon rf public) n'est pas compréhensible.

Le terrain adjacent, le  RF 2153 qui mesure 2'486 m² et qui est en possession d'une famille originaire et influente de Villarepos, devrait par contre être transféré entièrement de la zone AGR dans la zone VIL, bien que sur ce terrain il n'y eût jamais une maison - à l'exception des ruchers, qui ont "disparu" d'un jour à l'autre il y a quelques mois en arrière.

La partie supérieure (au nord) de l'art. RF 2153 doit rester "non constructible" à l'exception de cabanons de jardin et au moment de la construction sur la partie inférieure du terrain, il est prévu qu'un verger serait planté et les arbres fruitiers existants doivent être protégés. (Pourquoi pas avant?). Au lieu de laisser la partie supérieure du terrain dans la zone agricole (comme dans l'exemple à coté), on a fait un grand effort en créant exprès pour une partie du terrain RF 2153 un secteur à prescriptions particulières (n° 2)!

Dans le nouveau règlement d'urbanisme communal (RCU) on y trouve dans l'Art. 17 Zone village (VIL) al.  9 "Secteur à prescriptions particulières 2" ce qui suit:

• Aucune construction n'est autorisée, à l'exception de cabanons de jardin.
• Un verger doit être planté au plus tard au moment de la construction de la partie constructible de l'art. 2153 RF. 

Quel effort extraordinaire pour trouver une solution pour ce problème qu'on aurait pu éviter si on avait tout simplement renoncé à mettre la partie supérieure de l'art. 2153 dans la zone VIL et l'avait laissé dans la zone AGR. Je n'aimerais pas savoir combien ce changement à couté (point de vue heures de travail/honoraire des ingénieurs mandatés ...). Mais quelle est la motivation pour cette procédure? Quel est l'avantage pour les propritaires du terrain?

Selon mon impression, la raison est évidente: Les env. 1'000 m² "non constructible" du RF 2153 font partie de la surface qui est décisive pour la calculation de l'IBUS et de l'IOS! C'est à dire: le prix de vente de l'art. RF 2153 augmente de manière considérable, bien que seulement la partie inférieure est déclaré comme "constructible". Quel inégalité de traitement comparé aux propriétaires de l'art. 2160!

Mais, ce n'est pas tout: A part de la circonstance que ce dézonage n'était pas prévu dans la conception directrice communale de la révision du PAL et qu'il se base uniquement sur la demande des propriétaires de l'art. RF 2153 - il a même été renoncé à incluire ce terrain dans le perimètre de protection du site construite!

La ligne avec les points lilas sur le PAL ignore les art. 2160 et 2153! Les conséquences: les préscriptions particulières de l'annexe 1 du RCU ne s'appliquent pas. La construction d'un toit plat est possible, ce qui permet de profiter du maximum de la "hauteur du bâtiment" qui n'est plus limitée par la hauteur de la faîte, mais correspond à la hauteur de la façade. Si on réalise les places de stationnement au sous-terrain, on arrive à construire sur quatre étages.

En plus, vu que toute la surface de l'art. 2153 est décisive pour la calculation de l'IOS, on pourrait en principe construire un immeuble qui s'étend sur  une surface de 1'142 m² (IOS: 0.50) et créer une surface de planchers de 2'742 m² (IBUS 1.20)! Et tout cela sur une surface "constructible" d'environ 1'200 m².

Il sera donc possible de construire un immeuble locatif d'une dimension énorme avec au moins 15 appartements, si le terrain est vendu à un investisseur qui va profiter du maximum de ce qui est réalisable sur ce terrain.

Si cette modification du PAL sera autorisée tel quel, une opposition à un tel projet de construction sera en vain: la commune peut/doit se référer sur le RCU et il faudrait accepter toute sorte de construction faute de préscriptions particulièrs pour le RF 2153. En ce qui concerne le RF 2160 je me fais pas des soucis que cet article pourrait être vendu à un investisseur de l'extérieur ...

La remarque dans le RCU que des "cabanons de jardin" peuvent être construites dans le verger protégé du terrain RF 2153 me paraît bizarre .... il s'agit d'un terrain en pente. Quelle est donc la raison pour cette remarque? Est-ce que cela pourrait avoir un lien avec l'obligation légale de créer une place de jeux pour les enfants d'une surface de 20 % du plancher habitable, pour toute construction d'immeuble habitable qui contient 3 appartements  ou plus? Qui sait....

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A tous les habitants de Villarepos qui ne sont pas d'accord qu'une construction d'un immeuble locatif avec 15 (ou plus) d'appartements sur quatres étages avec un toit plât pourrait être construit au bord de la route "La Côte" est prié de s'opposer à cette modification no 14 du PAL révisé.

Les arguments?

1. Selon les art 93 et 94 al. 1 LATeC, de nouvelles zones résidentielles ne peuvent être prévues que si une desserte minimale en transport publics peut être garantie. Villarepos ne bénéficie pas de cette desserte minimale, car son arrêt du bus est hors catégorie. Villarepos ne peut donc pas créer de nouvelles zones destinées à l'habitat (desserte minimale: 14 courses par jour entre 6:00 et 20:00h). Ce dézonage de l'art RF 2153 n'a rien a voir avec la possibilité de construire une maison pour une ou deux familles. Cette modification est contradictoire au PDR (Plan directeur régional) qui prévoit pour les villages comme Villarepos le maintien du nombre d'habitants et pas une augmentation importante de la population.
2. La route "La Côte" est étroite. Elle a une largeur de 510 cm seulement. Impossible de croiser avec deux voitures à une vitesse normale. Un trottoir fait défaut. Selon les informations du bureau de planification, ce n'est pas prévu d'élargir cette route ou d'ajouter un trottoir. Avec la création des appartements pour quelques 30 à 50 personnes sur l'art. 2153, il n'y aurait pas seulement une augmentation importante du traffic individuel mais aussi beaucoup plus de piétons sur la route "la Côte" qui devraient marcher sur la route en absence de mesures de securité pour des piétons. Conclusion: ce dézonage qui permet de créer un nombre important d'appartements à cet endroit ne fait pas de sens et n'est pas souhaitable. On peut difficilement se défaire du sentiment que les intérêts d'un particulier sont plus importants que l'intérêt de la population de Villarepos dans le cas de ce dézonage prévu pour le RF 2153.
   
   
3. La mise en zone VIL doit être limité sur l'art. 2160 (entièrement) et le périmètre de protection du site construit doit être élargi autour de cet article. 
   
   
4. Si l'art. RF 2153 sera tout de même mise en zone VIL, il doit être inclus dans le périmètre de protection du site construit. C'est important pour préserver l'image du village historique, car la mise en zone du périmètre protégé signifie que des préscriptions particulières en matière de construction s'appliquent (toit couvert de tuiles, etc. ). La partie supérieure du terrain (verger) doit rester dans la zone AGR et les arbres fuitiers existans doivent êtres protégés.

RF 2153:  déstiné pour la construction d'un immeuble locatif de 15 appartements?

L'opposition doit être envoyé par courrier recommandé lundi prochain, 10 octobre 2016. C'est le dernier jour. Veuillez cliquer ici pour trouver un modèle avec des arguments générales.