Nouveaux tarifs pour les eaux usées de Courtepin (version abrégée)

Un nouveau règlement relatif à l'évacuation et à l'épuration des eaux sera voté lors de la prochaine assemblée communale. Comme pour d'autres sujets, par exemple l'élimination des déchets, ce règlement s'appliquera à tous les bâtiments et à tous les fonds raccordés ou raccordables situés dans la commune de Courtepin. Il y aura une formule de calcul pour la taxe de base uniforme pour l'ensemble de la commune.
 
La nouvelle formule de calcul a l'effet, que la taxe de base annuelle devient plus chère pour presque tous les ménages ! Les habitants de Wallenried sont particulièrement touchés. La surface du fonds n'a pas joué un rôle là jusqu'à présent, tous les propriétaires fonciers ont payé les mêmes frais.

A l'avenir, plus la surface de la parcelle est grande, plus le tarif de base sera élevé. Qu'il s'agisse d'un terrain entièrement construit ou d'espaces verts, où l'eau peut tout simplement s'infiltrer dans le sol, n'a pas d'importance. La nouvelle formule de calcul peut plus que doubler votre taxe de base pour les eaux usées !
 
En plus de la taille du fonds, l'emplacement joue également un rôle important. Chaque village a des zones différentes : Zone de construction dans laquelle il y a une zone centre ou village (ZC/VIL) et une zone résidentielle faible densité (RFD), ainsi qu'une zone où la construction n'est plus autorisée (zone agricole). Cela signifie qu'il existe des constellations dans lesquelles trois parcelles voisines de taille similaire devront payer une taxe de base très différente, et cela uniquement parce que, dans le passé, les limites des zones étaient déterminées au hasard de cette manière par la commune.

Des exemples peuvent être trouvés dans l'article précédent. Si vous ne savez pas dans quelle zone se trouve votre propriété, vous trouverez également les liens vers le géoportail dans l'article. 

Veuillez lire l'article précédent du blog, calculez votre future taxe de base, et si vous êtes d'avis que ce réglement est injuste et ne respecte pas le principe du pollueur-payeur (pour un terrain bétonné avec une maison à appartements et plusieurs personnes inscrites, la taxe de base est aussi élevée pour la même superficie que pour un couple dans une ancienne ferme protégé avec jardin dans la zone centre de Villarepos, Chandossel ou Wallenried) et qu'un tarif de 70 centimes par m² pour le calcul est trop élevé, venez voter contre cette nouvelle réglementation devant le conseil communal le 27 mai 2019 !

(Traduit à l'aide de www.DeepL.com/Translator. Le texte allemand fait foi)

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Neue Abwassergebühren für Courtepin (Kurzfassung)
 
In der kommenden Gemeindeversammlung wird über ein neues Reglement zur Berechnung der Abwassergebühren abgestimmt. Wie schon bei anderen Themen, z. B. der Kehrichtentsorgung, soll es künftig für die gesamte Gemeinde eine einheitliche Berechnungsgrundlage und einheitliche Tarife geben.

Die neue Formel für die Berechnung der jährlichen Grundgebühr hat es in sich, denn es wird für fast jeden Haushalt teurer! Besonders hart trifft es die Einwohner von Wallenried. Dort spielte die Grösse des Grundstücks bisher keine Rolle, jeder Grundeigentümer bezahlte die gleiche Gebühr.

Künftig gilt: Je grösser die Parzelle, desto höher die Grundgebühr. Dabei ist es absurderweise egal, ob das gesamte Grundstück überbaut ist oder zu grossen Teilen aus Grünflächen besteht, wo das Wasser einfach im Boden versickern kann. Durch die neue Berechnungsformel kann sich damit Ihre Grundgebühr fürs Abwasser mehr als verdoppeln!

Neben der Grösse der Parzelle spielt auch die Lage eine wesentliche Rolle. Jedes Dorf hat verschiedene Zonen: Eine Bauzone, in der es eine Kernzone (ZC) und eine weniger dicht bebaute Wohnzone (RFD) gibt, sowie eine Zone, in der nicht (mehr) gebaut werden darf. Dadurch gibt es Konstellationen, bei denen drei aneinander grenzende Parzellen bei ähnlicher Grösse ganz unterschiedliche Abwasser-Grundgebühren zu zahlen haben werden, und das nur, weil in der Vergangenheit Zonengrenzen durch die Gemeinden zufällig so bestimmt wurden.

Beispiele dazu finden sich im vorherigen Blogpost. Wenn Sie nicht wissen, in  welcher Zone sich Ihr Grundstück befindet, finden Sie die Links zum Geoportal ebenfalls im Artikel.

Schauen Sie sich bitte das vorherige Blogpost in Ruhe an, berechnen Sie Ihre künftige Abwasser-Grundgebühr, und wenn Sie der Meinung sind, dass dieses Reglement ungerecht ist und das Verursacherprinzip missachtet (für ein zubetoniertes Grundstück mit Mehrfamilienhaus und vielen gemeldeten Personen ist die Gebühr bei gleicher Fläche genauso hoch wie für ein Ehepaar in einem kleinen Bauernhaus mit Garten im Dorfzentrum von Villarepos, Chandossel oder Wallenried), und dass eine Gebühr von 70 Rappen pro m² Land zu hoch ist, kommen Sie am 27. Mai 2019 an die Gemeindeversammlung und stimmen Sie gegen das neue Reglement!

Le nouveau règlement relatif à l'évacuation des eaux ...

Le futur règlement relatif à l'évacuation et à l'épuration des eaux de la commune de Courtepin, sur lequel nous voterons lors de la prochaine assemblée communale du 27 mai 2019, introduit une nouvelle formule pour le calcul de la taxe de base !

Ce que vous devez savoir avant de voter :

Jusqu'à présent, il y a eu quatre règlements différents avec quatre modèles de calcul complètement différents. Maintenant, il n'y a plus qu'une seule formule de calcul pour tous les propriétaires fonciers de la Commune de Courtepin et la formule est nouvelle pour tous :

Surface de la parcelle (m²) x IBUS* x Fr. 0.70

Cette nouvelle "formule magique" ne tient pas compte du fait qu'une parcelle soit située dans la zone centre de Chandossel (IBUS 1.0 avec 20 maisons familiales et agricoles et une surface moyenne de 1'500 m²) ou dans la zone centre de Courtepin (IBUS 1.0 avec maisons multifamiliales, bâtiments résidentiels et commerciaux, aucune villa individuelle !)

Elle ne tient pas compte non plus de la présence d'une maison individuelle protétée avec un grand jardin ou un pâturage sur la parcelle dans la zone centre, où l'eau de pluie peut s'infiltrer - ou d'un bâtiment résidentiel et commercial avec un grand parking goudronné sur la parcelle dans la zone centre (Courtepin), où l'eau de pluie s'écoule aux égouts publics. Les deux propriétaires fonciers paieront désormais la même taxe de base pour une parcelle égale dans la zone centre, quel que soit le nombre de personnes vivant dans le bâtiment et l'utilisation qu'elles font des installations publiques. Et les deux propriétaires fonciers paieront au moins 20 % de plus que les propriétaires des autres zones. Ce nouveau calcul est injuste et ne tient pas compte du principe du pollueur-payeur ! 

Le couple de retraités de l'ancienne maison de village avec le grand jardin devant et derrière de l'immeuble au centre de Villarepos (1'525 m²) doit désormais payer une taxe de base (hors TVA) de CHF 1'067.50 par an, tandis que le propriétaire de la maison individuelle avec piscine et un fonds de 1'500 m² hors zone de construction ne doit payer que CHF 525.00 si ce règlement sera accepté. En effet, un IBUS de 0.75 est fixé pour la propriété en dehors de la zone de construction et la taille de la parcelle pour le calcul est limitée à 1'000 m² (art. 39 du nouveau règlement). C'est absurde, d'autant plus que l'entretien et l'amortissement des canalisations d'eaux usées conduisant aux bâtiments résidentiels partiellement éloignés en dehors des zones de construction est logiquement plus coûteux pour la Commune. 

Tableau avec les nouveaux coûts pour la taxe de base (hors TVA) : 



Quelle est la raison pour laquelle la taxe de base pour les maisons unifamiliales hors zone de construction est limitée à 1'000 m² - mais pas la taxe pour les propriétaires fonciers dans les villages ruraux avec des maisons historiques sur de grandes parcelles de terrain dans les zones centrales protégées avec des règlements spéciaux ?

La nouvelle taxe ne tient pas compte des conditions particulières des centres-villages de Villarepos, Chandossel et Wallenried. Cependant, le règlement de construction (RCU) de Villarepos stipule explicitement que les zones vertes libres dans le centre du village protégé doivent être protétées. Et les bâtiments classés ne peuvent pas être agrandis ou ajoutés à volonté, car les façades ne peuvent pas être modifiées et les règles pour l'installation des Velux au toit sont restrictives. De nombreux propriétaires fonciers de ces zones ne seront jamais en mesure d'exploiter le nombre élevé d'IBUS dans la zone centre, notamment parce que cela ne serait pas possible en raison de la réglementation sur les distances. Outre le fait que beaucoup n'ont pas les moyens financiers de le faire et ne veulent pas vendre leurs propriétés à des promoteurs. Mais ils n'ont pas le choix - l'IBUS élevé leur est imposé, parce que dans la zone centre du village (du moins en théorie), ils doivent construire sous une forme condensée et doivent donc payer les frais de base les plus élevés.

C'est également le cas du couple de retraités déjà cité dans le centre de Villarepos, dont la maison de village historique est située au milieu du grand terrain, qui ne produit que 96 m³ d'eaux usées par an et collecte l'eau du toit pour l'irrigation du jardin.

Il ne s'agit pas de cas individuels ! Il y a des dizaines de propriétaires touchés dans la zones centre des villages mentionnés !

Courtepin et Courtaman ont plus de chance  - il n'y a pas de maisons unifamiliales dans la zone centre (marqué brun). Les plus de 600 villas familiales se trouvent dans la zone jaune (RFD) avec IBUS 0.8, parmi eux environ un cinquième a une parcelle plus grande que 1'000 m². 

Liens vers le géoportal de Courtepin 

A Villarepos, par contre, il y a environ 80 propriétés situées dans la zone centre  (IBUS 1.0). Dans cette zone il n'y a que trois immeubles d'habitation avec plus de deux appartements et un restaurant. Les autres propriétés sont des maisons individuelles avec un et quelques-un avec deux appartements, dont environ la moitié sur un terrain de 1'041 m² à 2'847 m². Environ 100 autres maisons unifamiliales sont situées dans la zone RFD (IBUS 0.8) et au moins 20 maisons sont en dehors de la zone de construction.

Liens vers le géoportal de Villarepos

La nouvelle formule de calcul est injuste et risque de mettre en danger la paix sociale : Celles entre les villages ruraux et Courtepin, mais aussi celles entre voisins directs qui doivent payer des taxes de base différents simplement parce qu'un ingénieur ou la commission de construction a accidentellement tracé une ligne entre deux maisons et attribué ces différentes zones lors de la révision du plan local. Voici un exemple concret de Villarepos :


RF 2170 (2'011 m²): Fr. 525.-
Masion familiale avec jardin (Zone agricole)   

RF 2112 (1'361 m²): Fr. 525.-
Maison avec deux apparements et piscine et 
place de parc goudronnée (Zone agricole)

RF 2171 (1'418 m²): Fr. 794.- 
Maison unifamiliale avec jardin et poulailler 

(ZRFD)

RF 2111 (1'754 m²): Fr. 1'228.- 
Maison unifamiliale avec jardin et pré pour élévage de petits animaux (ZC)




La propriété RF 2111 (marquée en brun) est située dans la zone centrale (ZC), celle en face de la route (marquée en jaune) dans la zone résidence à faible densité (ZRFD) et les propriétés RF 2170 et 2112 se trouvent même en dehors de la zone de construction. Tous les quatre sont des voisins directs et ont des parcelles relativement grandes. Le propriétaire du RF 2111 doit maintenant payer deux fois plus que les propriétaires des RF 2170 et 2112, bien que les chèvres broutent sur sa grande parcelle et que la pluie s'infiltre dans le sol, tandis que le propriétaire de la maison bifamiliale sur le RF 2112 a construit plus d'espace et plus d'eau de pluie coule aux égouts publics. Jusqu'à présent, les quatre propriétaires fonciers ont payé 20 centimes par m² et 280 francs par ménage, indépendamment de l'IBUS, ce qui est conforme au principe du pollueur-payeur !

Les propriétaires fonciers de Chandossel, où il n'y a pas de zone de construction jaune, sont particulièrement touchés. La plupart des maisons de village sont situées dans la zone centre avec l'IBUS élevé (1.0) et les autres parcelles aménagées sont en dehors de la zone de construction.




Lien vers le géoportal de Chandossel 

De même pour la trentaine de propriétaires fonciers dans la zone centre de Wallenried. Il s'attendent à une grande surprise si ce règlement est accepté. Ils devront payer massivement plus cher, car dans la zone centre avec la valeur 1.2 ils ont le IBUS le plus élevé de toute la commune de Courtepin !

Quiconque possède une propriété de plus de 1'200 m² dans la zone centre devra désormais payer une taxe de base de plus de CHF 1'000 par an.

En plus, il y a env. 65 maisons individuelles dans la zone jaune RFD (IBUS 0.8). Ils devront désormais payer entre CHF 313 (560 m²) et CHF 1'192 (2'130 m²) par an, TVA en sus.

Le château est également situé dans la zone centre avec son terrain qui mesure plus de 20.000 m². Bien que la construction n'y est pas permis selon le RCU, l'IBUS doit également être 1.2 dans le sens de l'égalité de traitement. La Fondation Hamoir - doit-elle désormais payer une taxe annuelle de base de plus de CHF 17'000 pour les eaux usées ?

Jusqu'à présent, les propriétaires fonciers de Wallenried ont payé une taxe annuelle de base de 150 francs - indépendamment de la taille de la propriété et de la zone de construction ! 



Lien vers le géoportal de Wallenried

Et quelle est la situation des propriétaires fonciers de Barbêreche ? Le règlement communal et le plan du site, qui sont liés au site Internet communal de Courtepin, datent de 1992. Un coup d'œil sur le géoportail du canton de Fribourg montre qu'il n'y a que peu de zone marquée brune (ZC) à Barbêreche. Si, toutefois, un IBUS de 1,0 s'applique dans cette zone (ou devrait bientôt s'appliquer) - le propriétaire privé du château, situé sur un terrain de 13'209 m² a été attribuée à la zone centre, devrait payer une taxe de base annuelle de CHF 9'246 pour les eaux usées ...

Il semble évident qu'une taxe de base aussi élevée serait totalement disproportionnée - non seulement pour le propriétaire du château, mais aussi pour les nombreux propriétaires dont les maisons individuelles se trouvent sur les grandes parcelles dans la zone centre des villages ruraux.

Lien vers le géoportal de Barbêreche  

Il est incontesté que la taxe de base a le but de maintenir la valeur des installations publiques et doit couvrir les frais fixes et toutes les charges qui y sont liées (amortissement et intérêts). C'est une obligation légale qui s'applique à toutes les communes du canton de Fribourg et dans toute la Suisse. Cependant, c'est le cas depuis un certain temps déjà. Ces dernières années, les justificatifs tirées de la taxe de base étaient-elles donc dramatiquement déficitaires - ou comment peut-on expliquer que la taxe de base va maintenant devenir massivement plus chère pour la plupart des propriétaires fonciers ? Si l'on compare les règlements sur les frais des communes environnantes, il s'avère que Courtepin veut introduire une taxe de base extraordinairement élevée.


(Chiffres correspondants** à la fin du présent article)

La commune doit mettre à disposition les bases de calcul afin que la population puisse comprendre comment la valeur élevée de la formule de Fr. 0.70 a été déterminée et quel sera le montant des recettes calculées. En outre, le principe selon lequel le financement des stations d'épuration des eaux usées devrait être fondé sur le principe du pollueur-payeur ne doit pas être simplement ignoré.

Le nouveau réglement est discriminatoire à l'égard des propriétaires fonciers des zones centre qui, pour les raisons susmentionnées, n'utilisent pas pleinement l'IBUS élevé et, surtout, ne seront jamais en mesure de le faire. Comment prévenir cette inégalité de traitement des propriétaires fonciers ? Il n'est pas nécessaire d'introduire des dispositions individuelles pour chaque village. Une solution simple consisterait à limiter le tarif de base pour les propriétaires d'une  maison familiale avec un ou deux appartements - quel que soit le plan de zone - à un maximum de 600 francs par an. Ou au moins de limiter la taille de la propriété à 1'000 m² pour le calcul de la taxe de base pour tous les propriétaires de terrains avec maisons individuelles dans les zones à bâtir (IBUS 0.8 - 1.2). Ou reprendre la base de calcul de la commune Misery-Courtion : Là-bas, les propriétaires fonciers paient 10 centimes de moins dans la zone centre  que dans la zone RFD pour compenser l'IBUS plus élevé ! Les frais y sont relativement bas à 20 ou 30 centimes, chaque ménage payant encore un fortait de 80 francs. Cette solution tient compte du principe du pollueur-payeur ! Courtepin devrait suivre cet exemple.

J'ai déjà abordé le problème de la discrimination à l'encontre des propriétaires fonciers ruraux dans les centres-villages lors de la réunion d'information du 1er mai 2019. L'ingénieur qui a rédigé le règlement s'est contenté de dire que les propriétaires fonciers des zones centrales pourraient profiter davantage de leurs parcelles et devraient donc payer davantage...

La réponse du conseil local a été la suivante : il n'y a qu'un seul règlement pour l'ensemble de la commune. On ne peut pas tenir compte des conditions particulières de chaque village.


Je dis : Mais oui! Bien sûr qu'on peut en tenir compte! Le conseil communal a la tâche et l'obligation d'élaborer des règlements qui tiennent compte des particularités des propriétaires fonciers dans tous les villages de la Commune de Courtepin. Un règlement équitable, qui traite tout le monde sur un pied d'égalité et qui respecte le principe du pollueur-payeur. Un règlement qui ne discrimine pas les propriétaires fonciers des villages de Villarepos, Chandossel et Wallenried !

Il est tout à fait disproportionné pour des dizaines de propriétaires de maisons unifamiliales de devoir payer plus de 100 francs par mois pour la taxe de base des eaux usées, d'autant plus que nous devons déjà payer la contribution immobilière la plus élevée (0,3 % = maximum cantonale) dans la commune de Courtepin aujourd'hui !

Les citoyens de Courtepin qui ont le droit de vote ne sont pas obligés d'accepter ce nouveau règlement tel quel.


Participez à l'assemblée communale ordinaire du 27 mai 2019 et refusez d'approuver le règlement relatif à l'évacuation et à l'épuration des eaux dans sa forme actuelle !


L'art. 38 du nouveau règlement doit être révisé !
 
B. Misteli, Villarepos** 





Liens et références/sources :

Liens vers le géoportal du canton de Fribourg

Les sections de la carte peuvent être déplacées et agrandies (appuyer +) à l'aide de la souris et d'un clic droit sur une parcelle, d'autres détails apparaissent ainsi qu'un lien vers le registre foncier, qui contient des informations sur la situation du propriétaire et la description du terrain.
Lien vers les anciens règlements sur les eaux usées des anciennes collectivités

Link vers les anciens règlements sur les eaux usées

Veuillez noter que les tarifs dans le règlement de Villarepos ne sont plus d'actualité. La taxe de base est de CHF 0.20/m2 depuis un certain temps, la taxe par appartement est passée à CHF 280. 

Liens vers l'ordre du jour de la prochaine assemblée communale

Le quatrième lien ci-dessus contient le texte du nouveau règlement sur les eaux usées sur lequel nous allons voter.


Veuillez également consulter la rubrique "Pour information" et cliquer sur la soirée d'information du 1er mai 2019, où vous trouverez la présentation Powerpoint du bureau d'ingénieur E. Fuchs).

Notes de bas de page*
 
*IBUS : Indice brut d'utilisation du sol ou en allemand : GFZ : Geschossflächenziffer. Il s'agit du rapport de la somme de toutes les surfaces de plancher par rapport à la surface de terrain imposable. Si vous possédez une propriété de 1'000 m² et que votre zone résidentielle dispose d'un IBUS de 1.0, vous pourriez théoriquement construire un bâtiment de 1.000 m² habitables, à condition que l'indice d'occupation du sol (ex. ÜZ/IOS : 0,5), les règles de distance, les règles de construction dans votre zone (hauteur maximale, pente du toit, etc) et la protection du monument le permettent.
**Formules de calcul de la taxe de base au District du Lac, ... FR

Courtepin:   m² x IBUS x Fr. 0.70                          + Fr. 1.70/m³
Domdidier:  m² x Fr. 0.20 + Fr. 150.-                     + Fr. 2.20/m³
Mont-Vully:  m² x IBUS x Fr. 0.25                          + Fr. 2.00/m³   
Misery-        
Courtion:     m² x IBUS x Fr. 0.30 (Zone RFD)         + Fr. 1.60/m³
                  m² x IBUS x Fr. 0.20 (Zone ZC) !             "
                  + 80.- par ménage (pour toutes les zones)
Marly:         m² x IBUS x Fr. 0.55                           + Fr. 1.30/m³
Gurmels:     Fr. 80.-/immeuble + Fr. 30.-/ménage    + Fr. 1.50/m³
Murten:       m² x 0.9 x 1.5* x Fr. 0.35                   + Fr. 3.50/m³
                  *plus bas, si l'eau pluviale du toit est collectée



***RF 2058, 1'574 m², ZC (IBUS 1.0): exploitation annuelle 144 m³

actuel:  Taxe de base: Fr. 314.80 + 280.- pro Wohnung: Fr. 594.80 
            Exploitation: 144 m³/1.90: Fr. 273.60
            Total frais pour les eaux usées: Fr. 935.25 TVA incl.

futur:    Taxe de base: 1'574 m² x 1,0 x Fr. 0.70: Fr. 1'101.80
            Exploitation: 144 m³/1.70: Fr. 244.80
            Total frais pour les eaux usées:   Fr. 1'450.30 TVA incl.




https://www.deepl.com/translator

(Le texte allemand fait foi)
       








 

Das neue Abwasserreglement missachtet das Verursacherprinzip!

Das zukünftige Abwasserreglement der Gemeinde Courtepin, über das wir an der nächsten Gemeindeversammlung am 27. Mai 2019 abstimmen, führt eine neue Formel für die Berechnung der Grundgebühr ein! 
Das sollten Sie wissen, bevor Sie zustimmen:

Bisher gab es vier verschiedene Reglemente mit vier ganz unterschiedlichen Berechnungsmodellen. Neu gibt es nur noch eine Berechnungsformel für alle Grundbesitzer/innen innerhalb der neuen Gemeinde Courtepin, und die Formel ist für alle neu:

Grundstücksfläche (m²) x IBUS* x Fr. 0.70

Diese neue «Zauberformel» nimmt keine Rücksicht darauf, ob sich ein Grundstück in der Kernzone von Chandossel befindet (IBUS 1.0 mit 20 Einfamilien- und Bauernhäusern und einer durchschnittlichen Grundstücksfläche von 1'500 m²) oder in der Kernzone von Courtepin (IBUS 1.0 mit Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, keine Einfamilienhäuser!).

Sie berücksichtigt auch nicht, ob auf dem Grundstück in der Kernzone ein denkmalgeschütztes Einzelwohnhaus mit einem grossen Garten oder einer Weide steht, wo das Regenwasser versickern kann – oder ob auf dem Grundstück in der Kernzone (von Courtepin) ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem grossen geteerten Parkplatz steht und das Regenwasser in die Kanalisation abfliesst. Beide Grundeigentümer werden neu für ein gleich grosses Grundstück in der Kernzone die gleich hohe Grundgebühr bezahlen, unabhängig davon, wieviele Personen in dem Gebäude wohnen und wie stark sie die Kanalisation beanspruchen. Und beide Grundeigentümer werden auf jeden Fall mindestens 20 % mehr bezahlen als die Grundeigentümer in den übrigen Zonen. Diese neue Berechnung ist unfair und missachtet das Verursacherprinzip!

Das Renterpaar im alten Dorfhaus mit dem grossen Vorgarten im Zentrum von Villarepos (1’525 m²) muss neu jedes Jahr Fr. 1'067.50 Grundgebühr (exkl. MwSt.) bezahlen, während der Einfamilienhausbesitzer mit dem Swimmingpool und dem 1'500 m² grossen Grundstück ausserhalb der Bauzone nur Fr. 525.- bezahlen muss, wenn dieses Reglement so angenommen wird. Dies weil für das Grundstück ausserhalb der Bauzone ein IBUS von 0.75 angesetzt und die Parzellengrösse für die Berechnung auf 1'000 m² begrenzt wird (Art. 39 des neuen Reglements). Das ist absurd, zumal der Unterhalt und die Amortisation der Abwasserleitungen, die zu den teilweise weit entfernten Wohnhäusern ausserhalb der Bauzonen führen, für die Gemeinde logischerweise aufwendiger und teurer ist.  

Tabelle mit den neuen Kosten für die Grundgebühr (exkl. MwSt.):



Mit welcher Begründung begrenzt man die Grundgebühr für die Einfamilienhäuser ausserhalb der Bauzone auf 1'000 m² – nicht aber diejenige für die Grundbesitzer in den ländlichen Dörfern mit den historischen Häusern auf den grossen Grundstücken in den geschützten Kernzonen mit den besonderen Vorschriften? 

Die neue Gebühr nimmt keine Rücksicht auf die speziellen Gegebenheiten in den Dorfkernen von Villarepos, Chandossel und Wallenried. Im Baureglement von Villarepos steht jedoch ausdrücklich, dass die freien Grünzonen im geschützten Dorfzentrum erhalten werden müssen. Und denkmalgeschützte Gebäude können nicht beliebig aus- oder angebaut werden, da die Fassaden nicht verändert werden dürfen und die Vorschriften für den Einbau von Dachlukarnen restriktiv sind. Viele Grundeigentümer in diesen Zonen werden den hohen IBUS in der Kernzone niemals ausschöpfen können, nicht zuletzt auch weil dies aufgrund der Abstandsvorschriften gar nicht möglich wäre. Ganz abgesehen davon, dass viele die finanziellen Möglichkeiten dazu gar nicht haben und ihre Grundstücke nicht an auswärtige Investoren verkaufen wollen. Sie haben aber keine Wahl – der hohe IBUS wird ihnen aufgezwungen, weil in der Kernzone (zumindest in der Theorie) verdichtet gebaut werden muss  und sie müssen deshalb - wenn es nach dem Willen des Gemeinderats geht - die höchste Grundgebühr bezahlen. 

So auch das bereits zitierte Rentnerpaar im Dorfzentrum von Villarepos, dessen historisches Dorfhaus mittig auf der grossen Landparzelle steht, das jährlich nur 96 m³ Abwasser verursacht und das Dachwasser für die Bewässerung des Gartens sammelt. 

Wir reden hier nicht von Einzelfällen! Es sind Dutzende von Grundbesitzern in den Kernzonen der erwähnten Dörfer betroffen!

Courtepin und Courtaman sind besser dran – dort gibt es nämlich keine Einfamilienhausbesitzer in der (braun dargestellten) Kernzone. Die mehr als 600 Einfamilienhäuser sind der gelben Zone (RFD) mit IBUS 0.8 zugeteilt worden, wobei auch dort etwa ein Fünftel auf Grundstücken steht, die grösser als 1'000 m² sind.

Link zum Geoportal für Courtepin 

In Villarepos befinden sich hingegen rund 80 bebaute Grundstücke in der Kernzone (IBUS 1.0). Darunter nur drei Mehrfamilienhäuser und ein Restaurant. Der Rest sind Ein- und Zweifamilienhäuser, davon rund die Hälfte auf einem Grundstück, das zwischen 1'041 m² und 2'847 m² gross ist. Etwa 100 weitere Einfamilienhäuser befinden sich in der Zone RFD (IBUS 0.8) und mindestens 20 Häuser liegen ausserhalb der Bauzone.

Link zum Geoportal für Villarepos

Die neue Berechnungsformel ist unfair und sie hat das Potential, den sozialen Frieden zu gefährden: Denjenigen zwischen den ländlichen Dörfern und dem Gemeindehauptort Courtepin, aber auch denjenigen zwischen direkten Nachbarn, die unterschiedlich hohe Grundgebühren bezahlen müssen, nur weil ein Ingenieur oder der Gemeinderat oder die Baukommission bei der Revision der Ortsplanung zufällig zwischen zwei Häusern eine Grenze gezogen und diese unterschiedlichen Zonen zugeteilt hat. Dazu ein konkretes Beispiel aus Villarepos:

GB 2170 (2'011 m²): Fr. 525.-
EFH mit Garten (Zone agricole)

GB 2112 (1'361 m²): Fr. 525.-
Zweifamilienhaus mit Schwimmbad,  
geteerter Vorplatz (Zone agricole)

GB 2171 (1'418 m²): Fr. 794.- 
EFH mit Garten und Kleintierhaltung (ZRFD)

GB 2111 (1'754 m²): Fr. 1'228.- 
EFH mit Garten und Kleintierhaltung  (ZC)




Das Grundstück GB 2111 (braun markiert) liegt in der Kernzone (ZC), dasjenige vis-à-vis der Strasse (gelb markiert) in der Zone mit schwacher Besiedelung (ZRFD) und die Grundstücke GB 2170 und 2112 liegen gar ausserhalb der Bauzone. Alle vier sind direkte Nachbarn und haben relativ grosse Grundstücke. Die Eigentümerin von GB 2111 muss neu doppelt so hohe Grundgebühren bezahlen wie die Eigentümer von GB 2170 und 2112, obwohl auf ihrem grossen Grundstück Ziegen weiden und der Regen im Boden versickert, während der Eigentümer des Zweifamilienhauses auf dem Grundstück GB 2112 mehr Fläche überbaut hat und die Kanalisation stärker belastet, weil das Regenwasser nicht überall versickern kann. Bisher haben alle vier Grundeigentümer 20 Rappen pro m² bezahlt und 280 Franken pro Haushalt, unabhängig vom IBUS, was dem Verursacherprinzip Rechnung trägt!

Besonders hart trifft es die Grundeigentümer in Chandossel, wo es gar keine gelbe Bauzone gibt. Das Gros der Dorfhäuser liegt in der Kernzone mit dem hohen IBUS (1.0) und die übrigen bebauten Grundstücke befinden sich ausserhalb der Bauzone.



Link zum Geoportal für Chandossel 

Auch die mehr als 30 Grundeigentümer in der Kernzone von Wallenried werden eine böse Überraschung erleben, wenn dieses Reglement so angenommen wird. Sie werden massiv mehr bezahlen müssen, weil sie in der Kernzone mit dem Wert 1.2 den höchsten IBUS in der ganzen Gemeinde Courtepin haben! 

Wer ein Grundstück in der Kernzone besitzt, das grösser als 1'200 m² ist, wird künftig mehr als 1'000 Franken Grundgebühr jährlich bezahlen müssen. 

Die übrigen ca. 65 Einfamilienhäuser sind in der gelben Zone RFD (IBUS 0.8). Sie werden neu jährlich zwischen Fr. 313.- (560 m²) und Fr. 1'192.- (2'130 m²) Grundgebühr zu bezahlen haben, zuzüglich Mehrwertsteuer. 

Ebenfalls in der Kernzone ZC liegt das Schloss mit mehr als 20'000 m² Umschwung. Zwar darf dort nicht gebaut werden, aber der IBUS müsste ja im Sinne der Gleichbehandlung ebenfalls bei 1.2 liegen. Muss die Fondation Hamoir nun jährlich mehr als 17'000 Franken Grundgebühr fürs Abwasser bezahlen?

Bisher haben die Grundeigentümer von Wallenried eine jährliche Grundgebühr von 150.- Franken bezahlt – unabhängig von der Grundstücksgrösse und von der Bauzone!



Link zum Geoportal für Wallenried

Und wie sieht die Situation für die Grundeigentümer von Barbêreche aus? Das Gemeindereglement und der Ortsplan, die auf der Website der Gemeinde Courtepin verlinkt sind, datieren von 1992. Ein Blick auf das Geoportal des Kantons Freiburg zeigt, dass es in Barbêreche nur wenige braune Zonen (ZC) gibt. Wenn in diesen Zonen jedoch ein IBUS von 1.0 gilt (oder voraussichtlich bald gelten wird) – müsste der private Schlossbesitzer, dessen 13'209 m² grosses Grundstück der Kernzone zugeteilt wurde, jährlich 9'246.- Franken Grundgebühr für das Abwasser bezahlen … 

Es leuchtet wohl ein, dass eine derart hohe Grundgebühr komplett unverhältnismässig wäre – und zwar nicht nur für den Schlossbesitzer, sondern auch für die vielen Grundeigentümer mit den Einzelwohnhäusern auf den grossen Landparzellen in den Kernzonen der ländlichen Dörfer. 

Link zum Geoportal für Barbêreche  

Unbestritten ist, dass die Grundgebühr die Fixkosten der Abwasseranlagen (Abschreibung und Zinsen) decken muss. Das ist eine gesetzliche Vorgabe und gilt für sämtliche Gemeinden im Kanton Freiburg bzw. schweizweit. Das ist allerdings schon länger so. Waren also die Einnahmen aus der Grundgebühr in den letzten Jahren dramatisch defizitär - oder wie erklärt es sich, dass die Grundgebühr jetzt für die meisten Grundbesitzer massiv teurer werden soll? Wenn man die Gebührenverordnung der umliegenden Gemeinden vergleicht, fällt auf, dass Courtepin eine ausserordentlich hohe Grundgebühr einführen will.

(Vergleichszahlen** am Ende dieses Artikels)

Die Gemeinde sollte die Berechnungsgrundlagen zur Verfügung stellen, damit für die Bevölkerung nachvollziehbar ist, wie der hohe Formel-Wert von Fr. 0.70 ermittelt wurde und wie hoch die errechneten Einnahmen sein werden. Zudem darf der Grundsatz, wonach die Finanzierung der Abwasseranlagen nach dem Verursacherprinzip erfolgen soll, nicht einfach übergangen werden. 

Das neue Reglement diskriminiert die Grundeigentümer in den Kernzonen, die den hohen IBUS aus den erwähnten Gründen nicht ausschöpfen und vor allem gar nie werden ausschöpfen können. Wie kann man diese Ungleichbehandlung der Grundeigentümer verhindern? Es ist nicht notwendig, für jedes Dorf separate Bestimmungen einzuführen. Eine einfache Lösung wäre, die Grundgebühr für Ein- und Zweifamilienhausbesitzer – unabhängig vom Zonenplan – auf maximal 600 Franken pro Jahr zu begrenzen. Oder wenigstens die Begrenzung der Grundstücksgrösse auf 1'000 m² für die Berechnung der Grundgebühr für alle Grundeigentümer mit Ein- oder Zweifamilienhäusern in den Bauzonen (IBUS 0.8 – 1.2) festzulegen. Oder aber die Berechnungsgrundlage der Gemeinde Misery-Courtion zu übernehmen: Dort bezahlen Grundeigentümer in der Kernzone 10 Rappen weniger als in der schwach besiedelten Zone, um den höheren IBUS auszugleichen! Die Gebühren sind dort mit 20 bw. 30 Rappen vergleichsweise tief, dafür bezahlt jeder Haushalt noch 80 Franken. Diese Lösung berücksichtigt das Verursacherprinzip! Courtepin sollte sich daran ein Vorbild nehmen. 



Ich habe das Problem der Diskrimierung der ländlichen Grundbesitzer in den Dorfzentren am Informationsanlass vom 1. Mai 2019 bereits thematisiert. Der Ingenieur, der das Reglement ausgearbeitet hat, meinte bloss, dass die Grundbesitzer in den Kernzonen schliesslich mehr aus ihren Parzellen herausholen könnten und deshalb auch mehr bezahlen müssten ... 

Die Antwort des anwesenden Gemeinderats lautete: Es gibt nur ein Reglement für die ganze Gemeinde. Man kann nicht auf die besonderen Verhältnisse in einzelnen Dörfern Rücksicht nehmen.

Ich sage: Doch! Natürlich kann man das! Es ist die Aufgabe und die Pflicht des Gemeinderats, ein Reglement auszuarbeiten, das den Grundbesitzern in allen Dörfern in der Gemeinde Courtepin gleichermassen Rechnung trägt. Ein Reglement das fair ist, das alle gleich behandelt und sich nach dem Verursacherprinzip richtet. Ein Reglement, das die Grundeigentümer in den Dörfern Villarepos, Chandossel und Wallenried nicht benachteiligt! 

Es entbehrt jeder Verhältnismässigkeit, wenn Dutzende von Einfamilienhausbesitzern jeden Monat mehr als 100 Franken für die Abwassergrundgebühr bezahlen müssen, zumal wir in der Gemeinde Courtepin heute auch schon die höchste zulässige Liegenschaftssteuer (0.3 %) bezahlen müssen!
  
Die stimmberechtigten Bürger der Gemeinde Courtepin müssen diesem unsäglichen neuen Reglement nicht zustimmen!

Bitte nehmen Sie an der ordentlichen Gemeindeversammlung vom 27. Mai 2019 teil und verweigern Sie die Genehmigung des Abwasserreglements in der jetzigen Form! 

Art. 38 des neuen Reglements muss überarbeitet werden!

 
B. Misteli, Villarepos** 





Links und Quellenangaben:

Link zum Geoportal des Kantons Freiburg

Die Kartenabschnitte können mit der Maus verschoben und vergrössert werden und mit einem Rechtsklick auf ein Grundstück erscheinen weitere Angaben sowie ein Link auf das Grundbuch, das Auskunft zu den Eigentumsverhältnissen sowie die Grundstücksbeschreibung enthält. 


Link zu den bisherigen Abwasser-Reglementen der ehemaligen Gemeinden

Bitte beachten Sie, dass die Gebühren im Reglement von Villarepos nicht mehr aktuell sind. Die Grundgebühr beträgt schon länger  Fr. 0.20/m2, die Taxe pro Wohnung ist auf Fr. 280.- angestiegen. Ob dies auch für die anderen Dörfer zutrifft, ist mir nicht bekannt.

Link zur Traktandenliste der nächsten Gemeindeversammlung

Der vierte Link von oben enthält den Text des neuen Abwasserreglements, über das wir abstimmen werden. 

Bitte beachten Sie auch die Rubrik «Zur Info» und klicken Sie auf den Informationsabend vom 1. Mai 2019. Dort finden Sie die Powerpoint-Präsentation des Ingenieurbüros Ernst Fuchs)



Fussnoten*

*IBUS: Indice brut d’utilisation du sol oder auf deutsch: GFZ : Geschossflächenziffer. Sie ist das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Wenn Sie also ein Grundstück von 1'000 m² besitzen und Ihre Wohnzone einen IBUS von 1.0 aufweist, könnten Sie theoretisch ein Gebäude mit 1'000 m² Wohnfläche bauen, sofern es die Überbauungsziffer (Bsp. ÜZ/IOS: 0.5), die Abstandsvorschriften, die Bauvorschriften in Ihrer Zone (Maximalhöhe, Dachneigung, etc.) und der Denkmalschutz zulassen. 


** Berechnungsformeln für die Grundgebühr im Seebezirk FR

Courtepin:   m² x IBUS x Fr. 0.70                          + Fr. 1.70/m³
Domdidier:  m² x Fr. 0.20 + Fr. 150.-                     + Fr. 2.20/m³
Mont-Vully:  m² x IBUS x Fr. 0.25                          + Fr. 2.00/m³   
Misery-        
Courtion:     m² x IBUS x Fr. 0.30 (Zone RFD)         + Fr. 1.60/m³
                  m² x IBUS x Fr. 0.20 (Zone ZC) !             "
                  + 80.- pro Haushalt (für alle Zonen)
Marly:         m² x IBUS x Fr. 0.55                           + Fr. 1.30/m³
Gurmels:     Fr. 80.-/Gebäude + Fr. 30.-/Haushalt    + Fr. 1.50/m³
Murten:       m² x 0.9 x 1.5* x Fr. 0.35                   + Fr. 3.50/m³
                  *sinkt, wenn Dachwasser gesammelt wird




***GB 2058, 1'574 m², ZC (IBUS 1.0): jährlicher Wasserverbrauch 144 m³

Bisher:  Grundgebühr: Fr. 314.80 + 280.- pro Wohnung: Fr. 594.80
            Verbrauch: 144 m³/1.90: Fr. 273.60
            Total Abwassergebühren bisher: Fr. 935.25 inkl. MwSt.

Neu:     Grundgebühr: 1'574 m² x 1,0 x Fr. 0.70: Fr. 1'101.80
            Verbrauch: 144 m³/1.70: Fr. 244.80
            Total Abwassergebühren neu:   Fr. 1'450.30 inkl. MwSt.
       
       

Quel succès! Welch ein Erfolg!

Aux signataires de l’opposition collective contre le nouveau PAL de Villarepos

An die UnterzeichnerInnen der Kollektiv-Einsprache gegen den neuen Ortsplan von Villarepos

Quel succès !

Chers cosignataires,

Il y a quelques jours, lors de notre passage à votre domicile, vous avez signé l’opposition collective contre le nouveau PAL de Villarepos. Aujourd’hui, nous nous réjouissons de vous communiquer que nous avons récolté un total de 57 signatures. Lundi, 10 octobre, l’opposition a été remise au Conseil communal.

Selon nos informations, à part l’opposition collective, plusieurs oppositions personnelles ont été déposées. Nous pensons avec confiance que les demandes de plus de 60 opposants « porteront leurs fruits ».

Georges Herren prend en charge «l’engagement juridique» de l’opposition.

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Welch ein Erfolg!

Liebe Mitunterzeichnerinnen und Mitunterzeichner

Vor einigen Tagen haben Sie die Kollektiv-Einsprache gegen die Vorlage des neuen Ortsplans (PAL) unterschrieben. Es freut uns, Ihnen mitzuteilen, dass hervorragende 57 Unterschriften zusammen gekommen sind. Am Montag konnte die Einsprache an den Gemeinderat eingereicht werden.

Nebst der Kollektiv-Einsprache sind unseres Wissens auch noch einige individuelle Einsprachen eingereicht worden. Wir dürfen also zuversichtlich sein, dass die Anliegen der über 60 Personen Früchte tragen werden.

Georges Herren übernimmt die rechtsverbindliche Vertretung der Einsprache.

La Modification no 14 - le loup déguisé en agneau

La modification n° 14 dans le rapport de la révision générale du PAL semble être insignifiante à première vue: la mise en conformité du RF 2160, le transfert du RF 2153 (2'486 m²) de la zone agricole en zone à batir, mais seulement la moitié constructible, car une partie est destinée à la plantation et la protection d'un verger ....

Mais c'est une erreur!

La mise en zone de l'article RF 2153 pourrait avoir des lourdes conséquences:

La mise en zone VIL du RF 2153 signifie, qu'un immeuble d'une hauteur de 11.5 mètres à toit plat (4 étages!) pourrait être construit sur la partie constructible du terrain. On pourrait y construire 15 appartements sans problèmes, si les places de stationnement vont être réalisés dans un parking  sous-terrain. Cette construction est hors du périmètre de protection du site construit et les préscriptions particulières (annexe 1 du RCU) ne s'appliquent pas!


Les détails:

Les deux terrains RF 2153 et RF 2160 qu'on aimerait transférer de la zone agricole (AGR) en zone village (VIL) ont une surface totale de 4'272 m². Mais le dézonage concerne seulement 3'885 m². Où sont donc partis les 387 m² ?

Sur l'article 2160 (1'786 m²) se trouve un petit chalet en bois depuis des nombreuses années. C'est la maison d'une famille qui y vit depuis longtemps. La mise en zone village de cet article RF 2160 est une mise en conformité et donc tout à fait correcte et souhaitable. Mais la raison pour laquelle cet article ne devrait être transféré que partiellement dans la zone VIL et que la partie à coté de la maison d'une surface de 387 m² doit rester dans la zone agricole bien que la surface est revêtue en pavé ou en asphalte (selon rf public) n'est pas compréhensible.

Le terrain adjacent, le  RF 2153 qui mesure 2'486 m² et qui est en possession d'une famille originaire et influente de Villarepos, devrait par contre être transféré entièrement de la zone AGR dans la zone VIL, bien que sur ce terrain il n'y eût jamais une maison - à l'exception des ruchers, qui ont "disparu" d'un jour à l'autre il y a quelques mois en arrière.

La partie supérieure (au nord) de l'art. RF 2153 doit rester "non constructible" à l'exception de cabanons de jardin et au moment de la construction sur la partie inférieure du terrain, il est prévu qu'un verger serait planté et les arbres fruitiers existants doivent être protégés. (Pourquoi pas avant?). Au lieu de laisser la partie supérieure du terrain dans la zone agricole (comme dans l'exemple à coté), on a fait un grand effort en créant exprès pour une partie du terrain RF 2153 un secteur à prescriptions particulières (n° 2)!

Dans le nouveau règlement d'urbanisme communal (RCU) on y trouve dans l'Art. 17 Zone village (VIL) al.  9 "Secteur à prescriptions particulières 2" ce qui suit:

• Aucune construction n'est autorisée, à l'exception de cabanons de jardin.
• Un verger doit être planté au plus tard au moment de la construction de la partie constructible de l'art. 2153 RF. 

Quel effort extraordinaire pour trouver une solution pour ce problème qu'on aurait pu éviter si on avait tout simplement renoncé à mettre la partie supérieure de l'art. 2153 dans la zone VIL et l'avait laissé dans la zone AGR. Je n'aimerais pas savoir combien ce changement à couté (point de vue heures de travail/honoraire des ingénieurs mandatés ...). Mais quelle est la motivation pour cette procédure? Quel est l'avantage pour les propritaires du terrain?

Selon mon impression, la raison est évidente: Les env. 1'000 m² "non constructible" du RF 2153 font partie de la surface qui est décisive pour la calculation de l'IBUS et de l'IOS! C'est à dire: le prix de vente de l'art. RF 2153 augmente de manière considérable, bien que seulement la partie inférieure est déclaré comme "constructible". Quel inégalité de traitement comparé aux propriétaires de l'art. 2160!

Mais, ce n'est pas tout: A part de la circonstance que ce dézonage n'était pas prévu dans la conception directrice communale de la révision du PAL et qu'il se base uniquement sur la demande des propriétaires de l'art. RF 2153 - il a même été renoncé à incluire ce terrain dans le perimètre de protection du site construite!

La ligne avec les points lilas sur le PAL ignore les art. 2160 et 2153! Les conséquences: les préscriptions particulières de l'annexe 1 du RCU ne s'appliquent pas. La construction d'un toit plat est possible, ce qui permet de profiter du maximum de la "hauteur du bâtiment" qui n'est plus limitée par la hauteur de la faîte, mais correspond à la hauteur de la façade. Si on réalise les places de stationnement au sous-terrain, on arrive à construire sur quatre étages.

En plus, vu que toute la surface de l'art. 2153 est décisive pour la calculation de l'IOS, on pourrait en principe construire un immeuble qui s'étend sur  une surface de 1'142 m² (IOS: 0.50) et créer une surface de planchers de 2'742 m² (IBUS 1.20)! Et tout cela sur une surface "constructible" d'environ 1'200 m².

Il sera donc possible de construire un immeuble locatif d'une dimension énorme avec au moins 15 appartements, si le terrain est vendu à un investisseur qui va profiter du maximum de ce qui est réalisable sur ce terrain.

Si cette modification du PAL sera autorisée tel quel, une opposition à un tel projet de construction sera en vain: la commune peut/doit se référer sur le RCU et il faudrait accepter toute sorte de construction faute de préscriptions particulièrs pour le RF 2153. En ce qui concerne le RF 2160 je me fais pas des soucis que cet article pourrait être vendu à un investisseur de l'extérieur ...

La remarque dans le RCU que des "cabanons de jardin" peuvent être construites dans le verger protégé du terrain RF 2153 me paraît bizarre .... il s'agit d'un terrain en pente. Quelle est donc la raison pour cette remarque? Est-ce que cela pourrait avoir un lien avec l'obligation légale de créer une place de jeux pour les enfants d'une surface de 20 % du plancher habitable, pour toute construction d'immeuble habitable qui contient 3 appartements  ou plus? Qui sait....

 * * * * *

A tous les habitants de Villarepos qui ne sont pas d'accord qu'une construction d'un immeuble locatif avec 15 (ou plus) d'appartements sur quatres étages avec un toit plât pourrait être construit au bord de la route "La Côte" est prié de s'opposer à cette modification no 14 du PAL révisé.

Les arguments?

1. Selon les art 93 et 94 al. 1 LATeC, de nouvelles zones résidentielles ne peuvent être prévues que si une desserte minimale en transport publics peut être garantie. Villarepos ne bénéficie pas de cette desserte minimale, car son arrêt du bus est hors catégorie. Villarepos ne peut donc pas créer de nouvelles zones destinées à l'habitat (desserte minimale: 14 courses par jour entre 6:00 et 20:00h). Ce dézonage de l'art RF 2153 n'a rien a voir avec la possibilité de construire une maison pour une ou deux familles. Cette modification est contradictoire au PDR (Plan directeur régional) qui prévoit pour les villages comme Villarepos le maintien du nombre d'habitants et pas une augmentation importante de la population.
2. La route "La Côte" est étroite. Elle a une largeur de 510 cm seulement. Impossible de croiser avec deux voitures à une vitesse normale. Un trottoir fait défaut. Selon les informations du bureau de planification, ce n'est pas prévu d'élargir cette route ou d'ajouter un trottoir. Avec la création des appartements pour quelques 30 à 50 personnes sur l'art. 2153, il n'y aurait pas seulement une augmentation importante du traffic individuel mais aussi beaucoup plus de piétons sur la route "la Côte" qui devraient marcher sur la route en absence de mesures de securité pour des piétons. Conclusion: ce dézonage qui permet de créer un nombre important d'appartements à cet endroit ne fait pas de sens et n'est pas souhaitable. On peut difficilement se défaire du sentiment que les intérêts d'un particulier sont plus importants que l'intérêt de la population de Villarepos dans le cas de ce dézonage prévu pour le RF 2153.
   
   
3. La mise en zone VIL doit être limité sur l'art. 2160 (entièrement) et le périmètre de protection du site construit doit être élargi autour de cet article. 
   
   
4. Si l'art. RF 2153 sera tout de même mise en zone VIL, il doit être inclus dans le périmètre de protection du site construit. C'est important pour préserver l'image du village historique, car la mise en zone du périmètre protégé signifie que des préscriptions particulières en matière de construction s'appliquent (toit couvert de tuiles, etc. ). La partie supérieure du terrain (verger) doit rester dans la zone AGR et les arbres fuitiers existans doivent êtres protégés.

RF 2153:  déstiné pour la construction d'un immeuble locatif de 15 appartements?

L'opposition doit être envoyé par courrier recommandé lundi prochain, 10 octobre 2016. C'est le dernier jour. Veuillez cliquer ici pour trouver un modèle avec des arguments générales.

Die Modifikation Nr. 14: ein Wolf im Schafspelz

Die Modifikation Nr. 14 im Rapport zur Generalrevision des Ortsplans kommt auf den ersten Blick recht unscheinbar daher:

Aber Obacht! Diese Umzonung hat weitreichende Folgen: wenn diese Umzonung tel quel genehmigt wird, bedeutet dies, dass auf dem Grundstück RF 2153 ein 11.5 Meter hoher Wohnblock (vier Stockwerke!) mit einem Flachdach gebaut werden darf! Es könnten dort ohne weiteres 15  neue Wohnungen entstehen, wenn die Parkplätze ins Untergeschoss verlegt  werden.

Doch der Reihe nach:

Die beiden Grundstücke GB 2153 und 2160, die sich aktuell in der Landwirtschaftszone befinden, sollen in die "Zone Village" transferiert werden. Sie haben zusammen eine Fläche von 4'272 m². Die Umzonung betrifft aber nur 3'885 m². Wie kommt das?

Auf dem Grundstück GB 2160 (1'786 m²) steht seit vielen Jahren ein kleines Holzchalet. Es ist das Zuhause einer Familie. Dass dieses Grundstück von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone transferiert werden soll, ist absolut richtig und sinnvoll. Wieso allerdings die 387 m² rechts vom Haus in der Landwirtschaftszone verbleiben sollen, ist nicht nachvollziehbar. Diese Fläche ist nämlich nicht Teil des Gartens, sondern befestigt bzw. zubetoniert.

Das doppelt so grosse Nachbargrundstück jedoch, das im Besitz einer alteingesessenen einflussreichen Familie ist, soll samt und sonders in die Bauzone transferiert werden, obwohl auf diesem Grundstück noch nie ein Wohnhaus stand. Nur ein Bienenhaus. Und das ist bekanntlich dieses Frühjahr verschwunden. Der obere (nördliche) Teil des Grundstückes GB 2153 soll jedoch nicht bebaut werden. Anstatt die Hälfte des Grundstücks in der Landwirtschaftszone zu belassen wie beim Nachbargrundstück, hat man dafür extra eine spezielle Zone geschaffen (Secteur à prescriptions particulières 2) und im neuen Gemeindereglement eine Spezialregelung erlassen!

Im Gemeindereglement unter Art. 17 Zone village (VIL) Abs. 9 "Secteur à prescriptions particulières 2" ist Folgendes vermerkt:

• Aucune construction n'est autorisée, à l'exception de cabanons de jardin.
• Un verger doit être planté au plus tard au moment de la construction de la partie constructible de l'art. 2153 RF. 

Im schraffierten Teil 2 des Grundstücks soll ein geschützter Obstgarten entstehen, sobald der untere Teil überbaut wird. Im oberen Teil darf nichts gebaut werden - ausser Gartenhäuschen. Unglaublich, dieser Aufwand! Ich möchte nicht wissen, wie viele Arbeitsstunden und Honorarkosten diese Sonderregelung gekostet hat. Was ist der Vorteil für die Besitzer des Grundstücks? Weshalb hat man den oberen Teil nicht einfach in der Landwirtschaftszone belassen?

Die ca. 1'000 m² "non constructible" des Grundstücks GB 2153 dürfen zwar nicht überbaut werden - sie zählen aber für die Berechnung der Geschossflächenziffer (IBUS) und der Überbauungsziffer (IOS) mit! Somit erhöht sich der Wert des Grundstücks massiv. Ich finde dieses Vorgehen ungeheuerlich. Es ist eine krasse Ungleichbehandlung im Vergleich mit den Besitzern des Nachbargrundstücks.

Das ist aber noch nicht alles: Das Grundstück GB 2153 soll offenbar nicht aufgrund von planerischen Überlegungen sondern auf ausdrücklichen Wunsch der Besitzer (steht so im Rapport des Ingenieurbüros!) von der Landwirtschaftszone in die Bauzone mit der höchsten Dichte transferiert werden. Und man hat darauf verzichtet, den Perimeter der geschützen Dorfzone auf dieses Grundstück auszuweiten!

Die Linie mit den violetten Punkten auf dem Plan klammert dieses Grundstück aus: das hat weitreichende Konsequenzen für dessen Überbauung. Es bedeutet nämlich, dass die speziellen Vorschriften (Form des Dachs, Ziegelbedeckung, etc. ) nicht zur Anwendung gelangen. Die Gebäudehöhe definiert sich somit nicht durch die Höhe des Dachfirsts, sondern entspricht der Fassadenhöhe, so dass es möglich wird, vier Stockwerke zu bauen!

Das ganze Grundstück GB 2153 ist 2'285 m² gross. Es könnte also eine Fläche von maximal 1'142 m² (IOS: 0.50) zubetoniert werden! Theoretisch könnte dort ein riesiger, vierstöckiger Wohnblock (11.5 Meter hoch) mit einem Flachdach entstehen mit einer Geschossfläche von maximal 2'742 m² !

Was heisst schon "theoretisch". Wenn der Besitzer das Grundstück an den Meistbietenden verkauft, wird der neue Besitzer ohne jeden Zweifel ein Investor sein, der das Maximum aus dem Grundstück herausholt, was gesetzlich zulässig ist. Und die Gemeindebehörde wird - wie im Falle der drei anderen Bauvorhaben im Dorfzentrum - mit den Schultern zucken und sagen: "wir können nichts dagegen tun, da die Bauvorschriften das erlauben und respektiert werden!"

Da im geschützten Obstbaumgarten des Grundstücks GB 2153 die Konstruktion von "Gartenhäuschen" (am Hang!) ausdrücklich erlaubt ist, spricht wohl nichts dagegen, dort dereinst den Kinderspielplatz zu bauen, der gemäss der kantonalen Baugesetzgebung bei Mehrfamilienhäusern einer gewissen Grösse mindestens 20 % der Wohnfläche betragen muss ...

 * * * * *

Wer dagegen ist, dass an der Route "La Côte" ein vierstöckiger Wohnblock mit Flachdach und mindestens 15 Wohnungen entstehen kann, soll bitte Einsprache gegen die Umzonung Nr. 14 im neuen PAL erheben!

Die Begründung?

1. Villarepos gehört wegen seiner mangelhaften Erschliessung an den öffentlichen Verkehr nicht zu denjenigen Orten im Seebezirk, die dazu bestimmt sind, ihre Wohnbevölkerung zu erhöhen! Diese Umzonung widerspricht dem PDR (Plan directeur régional) komplett.
   
2. Die Strasse "La Côte" ist nur 5.10 Meter breit. Die Autos können nicht normal kreuzen und es gibt kein Troittoir. Es ist gemäss Auskunft des Ingenieurbüros auch nicht vorgesehen, diese Strasse zu verbreitern bzw. ein Trottoir zu bauen. Das wäre mit einem enormen Aufwand verbunden (Abriss der Stützmauer, Landenteignung etc. ) Wenn auf dem Grundstück GB 2160  aber Wohnraum für 30 - 50 Personen entstehen soll, bedeutet dies nicht nur eine massive Zunahme des Autoverkehrs, sondern auch eine massive Erhöhung der der Anzahl von Fussgängern, die auf der Fahrbahn mit noch mehr Autoverkehr vom Wohnblock zur Busstation laufen müssen. Fazit: Diese Umzonung ist widersinnig und von der planerischen Logik her nicht nachvollziehbar. Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass hier die persönlichen Interessen eines Landeigentümers über diejenigen des Gemeindewohls gestellt werden.
   
3. Die Umzonung muss auf das bereits bebaute Grundstück GB 2160 beschränkt werden und der geschützte Dorfperimeter (= spezielle Bauvorschriften) muss auf dieses Grundstück ausgeweitet werden.
   
4. Sollte das Grundstück 2153 tatsächlich umgezont werden, muss die Linie des geschützten Dorfperimeters mit den speziellen Bauvorschriften (Ziegeldach anstatt Flachdach, etc.) zwingend um dieses Grundstück herum erweitert werden. Der obere Teil ist in der Landwirtschaftszone zu belassen und die bestehnden Obstbäume sind zu schützen.
   

Hier könnte dereinst ein vierstöckiger Wohnblock mit Flachdach entstehen

Die schriftliche Einsprache muss per Einschreiben spätestens am Montag, 10. Oktober 2016, abgeschickt werden.

Die Mogelpackung "RMD" am Rande von La Fayaula

Im Entwurf des neuen Gemeindereglements zum revidierten PAL wurden nicht nur neue Bauzonen kreiert, man hat auch gleich, natürlich alles zum Wohle von Villarepos, die Ausnützungsziffer (IBUS) und die Überbauungsziffer (IOS) drastisch erhöht. Dabei soll das Wort "Moyenne" in der neuen Zone RMD, die unter anderem im Norden von La Fayaula entstehen wird, offenbar vorgaukeln, dass es sich ja eigentlich nur um beschauliche Einfamilienhüsli oder Zweifamilienhäuser handeln kann, die künftig dort gebaut werden. Doch weit gefehlt!

Schauen wir uns die Fakten an: Der bisherige, im Gemeindereglement festgelegte IBUS lag in der Kernzone (CVS) bei 0.65. Das heisst, dass zum Beispiel auf einem Grundstück von 1000 m² eine Bruttogeschossfläche (die Summe aller Geschossflächen eines Hauses, inkl. Keller, Treppen etc.) von max. 650 m² errichtet werden durfte.

Diese Ausnützungsziffer wurde im Jahre 2008 mit Inkrafttreten des neuen kantonalen Bau- und Raumplanungsgesetzes des Kantons Fribourg durch die Geschossflächenziffer (GFZ) ersetzt und beträgt durch die geänderte Berechnung aktuell nun 0.87.

Der zweite wichtige Wert ist die Überbauungsziffer. Sie besagt, wie viel Prozent der Fläche einer Parzelle überbaut werden dürfen. Der Wert betrug für einzeln stehende Wohnhäuser bisher 0.25.

Bekanntlich heisst das neue Zauberwort "Verdichtetes Bauen", und so plant man, in der neuen "Zone Village" VIL (früher CVS), im Grunde also im Dorfzentrum, eine unglaubliche GFZ von 1.20 sowie eine verdoppelte IOS von 0.5 zuzulassen. Mit anderen Worten - mitten in Villarepos, einem Zentrum ohne Einkaufsmöglichkeiten und nicht nennenswertem ÖV, können plötzlich noch weitaus mehr Wohnungen auf engstem Raum entstehen als bisher. Wie sich solche riesigen Mehrfamilienhäuser (mit einer Höhe bis zu 11.5 m) in das geschützte Ortsbild des Dorfes mit seinen historischen Bauernhäusern einfügen sollen, bleibt ein Rätsel.



La Fayaula (gelb) und die neue Bauzone im Norden

Nun könnten die Einwohner in La Fayaula der Meinung sein, das ginge sie nicht so viel an, denn schliesslich befindet sich die neue Bauzone "Route de Faoug" im Norden des Quartiers in der Zone mittlerer Dichte (RMD). Ist das so? Ein Blick in den Entwurf des neuen Reglements sagt etwas Anderes: Im geplanten Quartier "Route de Faoug" beträgt die Geschossflächenziffer 1.20, genau wie im Zentrum, und die Überbauungsziffer ist mit 0.4 nur geringfügig niedriger!

Also auch hier jede Menge Platz für neuen, verdichteten Wohnraum. So weit, so schlecht. Aber es geht noch weiter. Für das Quartier gibt es eine gesonderte Bestimmung, die besagt, dass Parkplätze für alle Wohngebäude zu zwei Dritteln unterirdisch angelegt werden müssen. Möchten Sie also ein Ein- oder Zweifamilienhaus, so wie es auf der "Info-Veranstaltung" am 22. Juni suggeriert wurde, mit Platz für wenigstens zwei Autos bauen, müsste eines der Fahrzeuge schon in den Keller.

Doch halt - Einfamilienhaus? Da steht noch etwas in Artikel 18 des neuen Gemeindereglements von Villarepos: Neue Gebäude müssen sich nach Art. 56 des Ausführungsreglements zum Raumplanungs- und Baugesetz richten. Und dort ist von zusammengebauten Einzelwohnhäusern, wie Reihenhäusern oder Terrassenhäusern die Rede, die mindestens vier Wohneinheiten aufweisen müssen. Aufgrund der beschriebenen Parkplatzbestimmung gehört dazu dann jeweils eine grosse Tiefgarage.

Da man sich mit dem Begriff der "Gebäudehöhe" im Entwurf zum Gemeindereglement um die offiziellen Begrifflichkeiten "Gesamthöhe" und "Fassadenhöhe" herum manövriert hat und es zudem keinerlei Festlegungen über Art und Weise der Dächer oder maximale Anzahl der Geschosse gibt, kann man sich "schöne" 9,5 m hohe Quader mit Flachdächern vorstellen, deren Mieter dann eine tolle Aussicht auf den Murtensee haben mögen. Schade nur für die anderen Anwohner in La Fayaula, die stattdessen künftig den Anblick der neuen Gebäude zu ertragen haben.

Man kann dieses Projekt befürworten oder auch nicht - aber ich kann mich nicht daran erinnern, dass an der "Séance d'information à la population" vom 22. Juni 2016 klar kommuniziert worden wäre, dass im Dorf Villarepos auf rund 19'500 Quadratmetern zwei neue Quartiere mit Terrassen- und Reihenhäusern entstehen sollen. Denn das neue Quartier "Fin de Vernay" liegt auch in der neuen Zone RMD. Dort sollen sogar sämtliche Parkplätze in den Untergrund verlegt werden. Dieses Quartier, das am Dorfrand Richtung Donatyre geplant ist, liegt unterhalb einer bekannten nappe phréatique (Grundwasser), Ursprungsort mehrerer Quellen.  Was die Folgen sein werden, wenn in diesem sensiblen Gebiet fünf Meter tief in die Erde gegraben wird, hat sich vermutlich niemand überlegt. Es könnte das Aus für die Quelle bedeuten, die den Dorfbrunnen speist. Mehr dazu später.